સર્વોચ્ચ અદાલત કહે છે – ટ્રાયલ અને અપીલ અને વળતર

પરિચય

ભારતની માનનીય સુપ્રીમ કોર્ટ (“સર્વોચ્ચ અદાલત“), તેના 5 ના આદેશમાં^મી જાન્યુઆરી, 2023¹માં કે શ્રીધર વિ. મેસર્સ રાઉસ કન્સ્ટ્રક્શન્સ પ્રાઇવેટ લિમિટેડ અને અન્યહરાજી ખરીદનાર દ્વારા દાખલ કરવામાં આવેલી અપીલ સ્વીકારતી વખતે, હૈદરાબાદ ખાતે તેલંગાણા રાજ્ય માટે માનનીય હાઈકોર્ટના આદેશને રદ કર્યો (“હાઈકોર્ટ“) અને પુનરોચ્ચાર કર્યો કે સિક્યોરિટાઇઝેશન એન્ડ એસેટ રિકન્સ્ટ્રક્શન ઓફ ફાઇનાન્શિયલ એસેટ્સ એન્ડ એન્ફોર્સમેન્ટ ઓફ સિક્યોરિટી ઇન્ટરેસ્ટ એક્ટ, 2002 (“ની કલમ 31(i) હેઠળ મુક્તિ માટેસરફેસી“) ખેતીની મિલકતોના સંદર્ભમાં લેવામાં આવશે, આવી સુરક્ષિત મિલકતો ખેતીની જમીન છે અને તેનો ઉપયોગ કૃષિ પ્રવૃત્તિઓ માટે કરવામાં આવી રહ્યો છે તે સાબિત કરવા માટે પુરાવાનો બોજ લેનારા/કોર્પોરેટ દેવાદાર પર રહેશે.

તથ્યો

• રાઉસ કન્સ્ટ્રક્શન્સ પ્રાઇવેટ લિમિટેડ (“કોર્પોરેટ દેવાદાર“) ઇન્ડિયન બેંક (“) પાસેથી ક્રેડિટ સુવિધાઓ મેળવીસુરક્ષિત લેણદાર“) 2012 માં. સિક્યોર્ડ ક્રેડિટરે SARFAESI હેઠળ કાર્યવાહી શરૂ કરી અને કોર્પોરેટ દેવાદાર દ્વારા ડિફોલ્ટના કારણે કોર્પોરેટ દેવાદારને ડિમાન્ડ નોટિસ જારી કરી.




• કોર્પોરેટ દેવાદાર, ગીરો, બાંયધરી આપનારને મોકલવામાં આવતી વિવિધ ડિમાન્ડ નોટિસના અનુસંધાનમાં, મિલકતોની 12 વસ્તુઓના કબજાની વિગતો આપતી એકીકૃત પઝેશન નોટિસ 5ના રોજ જારી કરવામાં આવી હતી.^મી ફેબ્રુઆરી, 2016 અને તે જ દિવસે કબજો લેવામાં આવ્યો હતો. ત્યારબાદ, પ્રશ્નમાં રહેલી મિલકત સહિત સુરક્ષિત મિલકતો આઇટમ નં. 8 (“મિલકત“), ઇ-ઓક્શન પર મૂકવામાં આવ્યું હતું.




• કોર્પોરેટ દેવાદાર દ્વારા ઇ-ઓક્શન સામે રિટ પિટિશન દાખલ કરવામાં આવી હતી અને SARFAESI હેઠળ સિક્યોર્ડ ક્રેડિટર દ્વારા શરૂ કરવામાં આવેલી તમામ કાર્યવાહી પર સ્ટે માંગવામાં આવ્યો હતો અને આ રિટ પિટિશન હાઇકોર્ટ દ્વારા સિક્યોરિટાઇઝેશન એપ્લિકેશન તરીકે ફગાવી દેવામાં આવી હતી.²(“ડીઆરટી કેસ“) હજુ ડેટ રિકવરી ટ્રિબ્યુનલ – I, હૈદરાબાદમાં પેન્ડિંગ હતું (“ડીઆરટી“). કોર્પોરેટ દેવાદાર દ્વારા ડીઆરટી કેસ એ આધારે દાખલ કરવામાં આવ્યો હતો કે મિલકત ખેતીની જમીન હતી અને તેથી સરફેસીની જોગવાઈઓ હેઠળ હરાજીનો વિષય ન હોઈ શકે.




• 17ના રોજ નવી ઈ-હરાજી હાથ ધરવામાં આવી હતી^મી ફેબ્રુઆરી, 2017 જ્યાં હરાજી ખરીદનાર દ્વારા મિલકત ખરીદવામાં આવી હતી (“હરાજી ખરીદનાર“) અને વેચાણ પ્રમાણપત્ર 23 ના રોજ હરાજી ખરીદનારની તરફેણમાં જારી કરવામાં આવ્યું હતું^rd માર્ચ, 2017.




• 16 ના આદેશ દ્વારા^મી મે, 2019, ડીઆરટીએ કોર્પોરેટ દેવાદાર દ્વારા દાખલ કરાયેલા ડીઆરટી કેસને એ આધારે ફગાવી દીધો કે મહેસૂલ રેકોર્ડ સિવાય, કોર્પોરેટ દેવાદારે સાબિત કરવા માટે કોઈ પુરાવા દાખલ કર્યા ન હતા કે મિલકતનો ઉપયોગ કોઈપણ કૃષિ પ્રવૃત્તિઓ માટે કરવામાં આવી રહ્યો હતો અને તેની માન્યતાની પુષ્ટિ કરી હતી. હરાજી ખરીદનારની તરફેણમાં વેચાણ પ્રમાણપત્ર.




• ત્યારબાદ કોર્પોરેટ દેવાદારે રિટ પિટિશન દાખલ કરી હતી³ ડીઆરટીના આદેશ સામે હાઇકોર્ટમાં, જેમાં હાઇકોર્ટે ઉપરોક્ત રિટ પિટિશનને મંજૂરી આપી ત્યાંથી ડીઆરટીના આદેશ અને હરાજી ખરીદનારની તરફેણમાં જારી કરાયેલ વેચાણ પ્રમાણપત્ર (“અવ્યવસ્થિત ઓર્ડર“).




• ત્યારબાદ હરાજી ખરીદનારએ ઇમપગ્ડ ઓર્ડર સામે સુપ્રીમ કોર્ટમાં અપીલ દાખલ કરી.

વિવાદો

હરાજી ખરીદનાર વતી સુપ્રીમ કોર્ટ સમક્ષ એવી દલીલ કરવામાં આવી હતી કે:

• મિલકતનો વાસ્તવમાં ખેતીના હેતુઓ માટે ઉપયોગ કરવામાં આવ્યો ન હતો અને મિલકત પર કૃષિ પ્રવૃત્તિઓ હાથ ધરવામાં આવી હતી તે સાબિત કરવા માટે કોઈ પુરાવા દાખલ કરવામાં આવ્યા ન હતા. આથી, હાઇકોર્ટે હરાજી ખરીદનારની તરફેણમાં વેચાણ પ્રમાણપત્રને બાજુ પર રાખવાની ભૂલ કરી છે.




• ૨૦૧૪માં સુપ્રીમ કોર્ટના ચુકાદા પર રિલાયન્સ મૂકવામાં આવી હતી.ITC લિમિટેડ વિ. બ્લુ કોસ્ટ હોટેલ્સ લિમિટેડ અને અન્ય ⁴ અને’ઇન્ડિયન બેંક અને અન્ય વિ. કે. પપ્પીરડિયાર અને અન્ય‘ ⁵ જેમાં એવું અવલોકન કરવામાં આવ્યું હતું કે માત્ર મહેસૂલ રેકોર્ડમાં સુરક્ષિત મિલકતો ખેતીની જમીન તરીકે દર્શાવવામાં આવી છે તે SARFAESI ની કલમ 31(i) ને આકર્ષવા માટે પર્યાપ્ત નથી, પરંતુ પ્રશ્નમાં રહેલી મિલકતોનો વાસ્તવમાં ખેતીની જમીન તરીકે ઉપયોગ કરવો જોઈએ તે સમયે જ્યારે સુરક્ષા રસ પેદા થયો.

તે નીચે મુજબ પ્રતિવાદી માટે દલીલ કરવામાં આવી હતી:

• મહેસૂલ રેકોર્ડમાં મિલકતને ખેતીની જમીન તરીકે દર્શાવવામાં આવી હતી અને તેથી મિલકતને SARFAESI ની કલમ 31(i) ની જોગવાઈઓમાંથી મુક્તિ આપવામાં આવી છે.

તારણો

સર્વોચ્ચ અદાલતે નોંધ્યું હતું કે મહેસૂલ રેકોર્ડ સિવાય, કોર્પોરેટ દેવાદારે એ દર્શાવવા માટે કોઈ પુરાવા દાખલ કર્યા નથી કે તે મિલકતમાં કૃષિ કાર્ય કરવામાં આવી રહ્યું છે. વાસ્તવમાં, સિક્યોર્ડ લેણદારે કોઈ કૃષિ પ્રવૃતિઓ હાથ ધરવામાં આવી રહી નથી તે દર્શાવતા ફોટોગ્રાફ્સ બનાવ્યા હતા.

સુપ્રીમ કોર્ટે તેના તારણોને પુનરાવર્તિત કર્યા બ્લુ કોસ્ટ હોટેલ્સ લિમિટેડ અને અન્ય (સુપ્રા) જેમાં તેણે કહ્યું હતું કે “હાઈકોર્ટે આ જમીન માત્ર ખેતીની જમીન હોવાને કારણે ગેરમાર્ગે દોર્યું હતું, કારણ કે તે મહેસૂલ એન્ટ્રીમાં આવી હતી, તેમ છતાં આવા રૂપાંતરણ માટેની અરજી આજદિન સુધી પેન્ડિંગ છે.“

કિસ્સામાં બ્લુ કોસ્ટ હોટેલ્સ લિમિટેડ અને અન્ય (સુપ્રા), તે વધુ જોવામાં આવ્યું હતું કે ખેતીની જમીનોના સંદર્ભમાં કોઈ સુરક્ષા રસ ઊભો કરી શકાતો નથી અને તેમ છતાં તે બનાવવામાં આવ્યું હતું, તે દર્શાવે છે કે પક્ષકારોએ જમીનને ખેતીની જમીન તરીકે ગણી ન હતી અને દેવાદારે આ આધારે જમીનને સુરક્ષા તરીકે ઓફર કરી હતી. .

સર્વોચ્ચ અદાલતે એ પણ નોંધ્યું કે માં કે. પપ્પીરડિયાર અને અન્ય તે ધાર્યું હતું કે “રેવન્યુ રેકર્ડમાં જમીનનું કૃષિ તરીકેનું વર્ગીકરણ સરફેસી અધિનિયમ લાગુ પડે છે કે નહીં તે પ્રશ્નનો નિષ્કર્ષાત્મક અથવા નિષ્કર્ષાત્મક નથી. જમીનનું પાર્સલ ખેતીલાયક છે કે કેમ તે જમીનની પ્રકૃતિ, સિક્યોરિટી હિતની રચનાની તારીખે તેનો ઉપયોગ કે જેના માટે કરવામાં આવી રહ્યો હતો અને જે હેતુ માટે તેને અલગ રાખવામાં આવ્યો હતો તેના આધારે અનુમાનિત કરવું આવશ્યક છે.“

નિષ્કર્ષ

આમ, સર્વોચ્ચ અદાલતે અવ્યવસ્થિત હુકમને રદ કર્યો, અને એ પણ જણાવ્યું કે મિલકતનો બિન-ખેતીની જમીન તરીકે ઉપયોગ કરવામાં આવ્યો ન હતો તે સાબિત કરવા માટે હાઇકોર્ટે સિક્યોર્ડ ક્રેડિટર પર પુરાવાનો બોજ ખસેડવામાં ભૌતિક રીતે ભૂલ કરી છે. આમ, સર્વોચ્ચ અદાલતે ફરી એક વખત પુનરોચ્ચાર કર્યો છે કે જમીનને “ખેતી” તરીકે ગણવામાં આવે અને તેથી SARFAESI ની કલમ 31 હેઠળ મુક્તિ આપવામાં આવે, ઋણ લેનાર એ સાબિત કરવા સક્ષમ હોવા જોઈએ કે જમીન વાસ્તવમાં ખેતીની જમીન અથવા ખેતીની જમીન તરીકે ઉપયોગમાં લેવાય છે. આવી જમીન પર પ્રવૃત્તિઓ ચાલુ છે.

ફૂટનોટ્સ

1.5 ના રોજનો ચુકાદો^મી 2022 ના સિવિલ અપીલ નંબર 7402 માં જાન્યુઆરી, 2023

2. SA No.171/2016 in Debt Recovery Tribunal – I, હૈદરાબાદ

3. હૈદરાબાદ ખાતે તેલંગાણા રાજ્ય માટે હાઇકોર્ટમાં રિટ પિટિશન નંબર 12081/2019

4. (2018) 15 SCC 99

5. (2018) 18 SCC 252

આ લેખની સામગ્રીનો હેતુ આ વિષય માટે સામાન્ય માર્ગદર્શિકા પ્રદાન કરવાનો છે. તમારા ચોક્કસ સંજોગો વિશે નિષ્ણાતની સલાહ લેવી જોઈએ.